Das ist das Ergebnis einer Analyse von Ifo-Institut und Immowelt. Mieten, die mehr als 20 Prozent höher liegen, müssen nach Inkrafttreten des Gesetzes gesenkt werden – auch wenn die Vermietung vor dem Stichtag im Juni 2019 stattfand.
„Unsere Ergebnisse legen den Schluss nahe, dass die Eigentümer der regulierten Mietwohnungen einen Teil ihrer Mieteinnahmen verlieren. Man kann damit rechnen, dass freiwerdende Wohnungen vielfach dem Mietmarkt entzogen und als Eigentumswohnungen verkauft werden. Neben den Vermietern sind auch Wohnungssuchende in Berlin die Verlierer des Mietendeckels“, sagt Clemens Fuest, Präsident des ifo Instituts. Bereits die Ankündigung des Mietendeckels hat die Vermieter in Berlin beeinflusst: Seit Juni 2019 steigen die Mieten von regulierten Wohnungen langsamer als in den übrigen 13 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Bei nicht regulierten Wohnungen (Neubauten ab 2014) stiegen die Mieten hingegen schneller als in den anderen deutschen Großstädten.
Bestand entwickelt sich preislich schwächer
Die Schere am Berliner Immobilienmarkt geht damit weiter auseinander: Neubauten, die häufig in bevorzugten Lagen zu finden sind, werden immer teurer. Der Bestand entwickelt sich preislich schwächer. Dadurch sinkt der Anreiz, in die Aufwertung von Bestandsimmobilien zu investieren.
Nicht den gewünschten Entlastungseffekt haben
„Die beobachteten Auswirkungen des Berliner Mietendeckels werden mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht den gewünschten Entlastungseffekt haben, sondern das Auseinanderdriften am Wohnungsmarkt weiter verschärfen“, sagt Cai-Nicolas Ziegler, CEO der Immowelt AG. „Das zeigt das deutlich stärker steigende Mietpreisniveau bei nicht regulierten Neubauten. Eine solche Entwicklung kann für eine Stadtgesellschaft nicht gut sein und widerspricht dem eigentlichen Zweck des Gesetzes. Statt in das Eigentumsrecht von zumeist privaten Vermietern einzugreifen und Investitionen in die Wohnungswirtschaft zu hemmen, sollte die Politik sich darauf konzentrieren, geförderten Wohnraum zu schaffen, wo er gebraucht wird.“
Einfrieren der Mieten vor Baujahr 2014
Auch Eigentumswohnungen werden von der Entwicklung erfasst. Die Angebotspreise in Berlin steigen etwas schwächer als in den übrigen Großstädten Deutschlands. Die Unterschiede sind allerdings moderat.Der Mietendeckel wurde Ende Januar vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und sieht ein Einfrieren der Mieten von Bestandswohnungen mit Baujahr vor 2014 auf den Stichtag der Ankündigung (18.6.2019) vor. Gleichzeitig gelten Mietobergrenzen, deren Höhe von Baujahr, Lage und Ausstattung abhängt. Maßstab hierfür ist das Preisniveau des aktuellen Berliner Mietenspiegels. Für die Analyse wurden Annoncen bei Immowelt von Januar 2017 bis Januar 2020 ausgewertet. pm, ifo
English version
In Berlin, the rents of almost all apartments advertised on immowelt.de (96.7 percent) are above the rent cap. At 83.5 percent, the deviation is over 20 percent. This is the result of an analysis by the Ifo-Institut and Immowelt. Rents that are more than 20 percent higher must be reduced after the law comes into force - even if the rental took place before the cut-off date in June 2019.
"Our results suggest that owners of regulated rental apartments will lose part of their rental income. It can be expected that vacant apartments will often be withdrawn from the rental market and sold as condominiums. In addition to the landlords, apartment seekers in Berlin are also the losers of the rent cap," says Clemens Fuest, President of the ifo Institute. The announcement of the rent cap has already influenced landlords in Berlin: since June 2019, rents for regulated apartments have been rising more slowly than in the other 13 German cities with more than 500,000 inhabitants. In contrast, rents for non-regulated apartments (new buildings from 2014) rose faster than in the other major German cities.
Weaker price trend for existing stock
The scissors on the Berlin real estate market are thus continuing to widen: new buildings, which are often found in preferred locations, are becoming increasingly expensive. The portfolio is developing at a lower price. This reduces the incentive to invest in the appreciation of existing properties.
Not having the desired relief effect
"The observed effects of the Berlin rent cap will most likely not have the desired relieving effect, but will further exacerbate the drifting apart on the housing market", says Cai-Nicolas Ziegler, CEO of Immowelt AG. "This is shown by the significantly stronger increase in rent levels for unregulated new buildings. Such a development cannot be good for an urban society and contradicts the actual purpose of the law. Instead of intervening in the ownership rights of mostly private landlords and inhibiting investment in the housing industry, politicians should concentrate on creating subsidized housing where it is needed".
Freezing of rents before construction year 2014
Condominiums are also covered by the development. Supply prices in Berlin are rising at a somewhat slower rate than in the other major German cities. The rent cap was passed by the Berlin House of Representatives at the end of January and provides for a freeze on rents for existing apartments built before 2014 as of the announcement date (18 June 2019). At the same time, rent caps apply, the amount of which depends on the year of construction, location and equipment. The benchmark for this is the price level of the current Berlin rent index. For the analysis, advertisements at Immowelt from January 2017 to January 2020 were evaluated. pm, ifo, mei